去年和前年樓市空前火爆的時(shí)候，南京等一些城市規(guī)定土地拍賣(mài)到封頂價(jià)后就變成現(xiàn)房銷(xiāo)售。

但像中山市這樣，不聲不響就來(lái)個(gè)全部現(xiàn)房銷(xiāo)售，那就真的只有MMP三個(gè)字可以形容：

變天了!

上個(gè)月我寫(xiě)過(guò)一篇夜報(bào)，認(rèn)為綜合來(lái)看，取消預(yù)售制大約會(huì)推高房?jī)r(jià)10%左右。如下：

取消預(yù)售制.多抬高房?jī)r(jià)10%

但關(guān)鍵問(wèn)題是現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商都習(xí)慣了預(yù)售制，突然改成現(xiàn)房銷(xiāo)售，.大的挑戰(zhàn)在于現(xiàn)金流管理。

舉個(gè)例子，假設(shè)一個(gè)大學(xué)生每月的生活費(fèi)是1500元，一個(gè)學(xué)期5個(gè)月總共是7500元。家長(zhǎng)可以每個(gè)月給一次，也可以開(kāi)學(xué)的時(shí)候一口氣給完。但通常來(lái)說(shuō)一次給完的后果就是學(xué)生3個(gè)月就把錢(qián)花完，后面2個(gè)月只能再問(wèn)家里要。

預(yù)售制下拿地一年就可以拿到回款，現(xiàn)房銷(xiāo)售至少兩年。錢(qián)還是那些錢(qián)，但周期就不一樣了，這就嚴(yán)格考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)技。

所以在三線城市中山市開(kāi)一個(gè)試點(diǎn)，是大天朝一貫的摸石頭過(guò)河套路。讓開(kāi)發(fā)商習(xí)慣一下，總結(jié)點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。否則如果一下子在整個(gè)廣東甚至推廣開(kāi)來(lái)，那影響太大，說(shuō)不定直接憋死一批開(kāi)發(fā)商。

總結(jié)下來(lái)有下面幾個(gè)點(diǎn)：

1、預(yù)售制度逐漸退出肯定是實(shí)錘了，上個(gè)月廣東省房協(xié)的建議不是瞎扯淡。否則沒(méi)法解釋為毛9月出建議，10月就有實(shí)施，這肯定是醞釀已久了。前段時(shí)間房產(chǎn)股的大跌一定是和這個(gè)密切相關(guān)的。

2、老地老辦法、新地新辦法。市場(chǎng)一直擔(dān)心過(guò)去拍的地都要預(yù)售變現(xiàn)售，現(xiàn)在看來(lái)多慮了，屯了大量土地的開(kāi)發(fā)商可以松口氣了。所以未來(lái)2-3年期間，絕大部分商品房肯定還是預(yù)售的，但估計(jì)質(zhì)量都很夠嗆。

3、剛需買(mǎi)房的話，不是太急的話等2-3年。那時(shí)候市場(chǎng)上肯定會(huì)出現(xiàn)一批現(xiàn)房，質(zhì)量應(yīng)該還不錯(cuò)，畢竟可見(jiàn)即所得啊。

4、廣東歷來(lái)都是改革的試點(diǎn)地區(qū)，所以作為取消預(yù)售的試點(diǎn)很合理了。

5、從價(jià)格來(lái)看，中山市這次的土拍價(jià)格回到了2016年。我在鏈家上查了下中山市的房?jī)r(jià)，南頭鎮(zhèn)北帝村附近是1萬(wàn)元左右。這次4100元樓面價(jià)流拍，毛估估開(kāi)發(fā)商的心理價(jià)位是3500元左右，加上2500元的建安成本，再考慮財(cái)務(wù)成本之類(lèi)，未來(lái)這個(gè)地方的一手房保本價(jià)是7000元左右。實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格估計(jì)8000-9000元之間。

1、周五美股大反彈，中概股表現(xiàn)很燦爛，周一大A應(yīng)該無(wú)憂。不過(guò)人民幣匯率又跌倒了6.92，所以不宜過(guò)度看好。追高這種技術(shù)活兒建議大家慎重。

2、..641主席和股民們座談，號(hào)召：野火燒不盡，國(guó)韭吹又生。疊加深圳和山東出臺(tái)幫助上市公司接觸質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)政策、證監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司入市政策，再考慮到如此堅(jiān)定打壓樓市，所以嚴(yán)重懷疑**又開(kāi)始想起股市這個(gè)夜壺了。

3、美帝有智囊公司已經(jīng)開(kāi)始呼吁11月的G20會(huì)議上習(xí)特會(huì)解決貿(mào)易戰(zhàn)了。果然美帝的股市和天朝的房子一樣，不能跌，一跌大家就著急。

4、川普大統(tǒng)領(lǐng)逆天了，又要開(kāi)搞印度和沙特了。搞印度是因?yàn)樗麄冑?gòu)買(mǎi)了毛子的S400系統(tǒng)，搞沙特是因?yàn)橛忻赖塾浾咴谀沁吺й櫫?。大統(tǒng)領(lǐng)一句話讓沙特股市跌了5個(gè)多點(diǎn)，見(jiàn)下圖。

5、香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波表示還會(huì)進(jìn)一步加息，所有說(shuō)人民幣還有降息可能的大神們先歇一陣吧。

6、海天味業(yè)被爆產(chǎn)品抽查不合格。今年海天味業(yè)堪稱(chēng)是中國(guó)神(醬)油，逆勢(shì)大漲。說(shuō)真的我很難理解這一點(diǎn)——難道打醬油就有那么難么?YY一下是見(jiàn)頂了，明天觀察一下再說(shuō)。

國(guó)慶期間的房鬧和退房風(fēng)波可能幫助政府下了.后一點(diǎn)決心來(lái)逐漸取消預(yù)售制度。其實(shí)在大部分要么是沒(méi)有預(yù)售制度，要么是雖然有預(yù)售制度但不是主流。預(yù)售制度在很窮的時(shí)候發(fā)揮過(guò)籌集資金的正面作用，但在逐漸富裕起來(lái)之后的負(fù)面作用就越來(lái)越大。

因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同本身就是一個(gè)不平等條約，房子質(zhì)量好不好不是由消費(fèi)者說(shuō)了算，而是由開(kāi)發(fā)商和政府監(jiān)督部門(mén)說(shuō)了算。很難想象這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分。

過(guò)去上漲周期，消費(fèi)者哪怕受了一肚子氣至少還能用房?jī)r(jià)漲了來(lái)安慰自己;但一旦不漲了，預(yù)售簡(jiǎn)直會(huì)給政府、開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家?guī)?lái)無(wú)窮無(wú)盡的煩惱和成本。

這種只會(huì)惹麻煩的東西，按照宮里面的看法就是：

割了清凈.好!