前言現(xiàn)在很多的不良資產(chǎn)都涉及爛尾樓，從住宅、公寓到商業(yè)、到酒店，從城市到三四線城市可以說(shuō)好像沒(méi)有不存在爛尾樓的城市，很多的資產(chǎn)公司也把目光放到爛尾樓上面，很多不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)對(duì)不良資產(chǎn)很專(zhuān)業(yè)，但對(duì)房地產(chǎn)隔行如隔山，尤其是作為土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)問(wèn)題，更是極其專(zhuān)業(yè)之事

一

項(xiàng)目完工要及時(shí)土地增值稅清算

我國(guó)土地增值稅執(zhí)行的是預(yù)征加清算的制度，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體竣工銷(xiāo)售完畢前，先按銷(xiāo)售(含預(yù)售)額的一定比例(一般為1%到2%)預(yù)征一部分稅，待整體項(xiàng)目竣工銷(xiāo)售完畢再依照稅法規(guī)定的計(jì)算方法進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。由于預(yù)征率相對(duì)比較低，在項(xiàng)目結(jié)束后往往都要補(bǔ)稅，退稅的情況很少。

二

土地增值稅清算以項(xiàng)目為單位

土地增值稅的計(jì)算是以政府部門(mén)審批規(guī)劃的單個(gè)項(xiàng)目為單位，如果同一個(gè)項(xiàng)目分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還要進(jìn)一步以每一期為清算單位，分別計(jì)算其增值額及應(yīng)交的土地增值稅額。

土地增值稅與企業(yè)所得稅不同，企業(yè)所得稅是以年為單位，對(duì)年度內(nèi)所有項(xiàng)目的所得進(jìn)行綜合征收。而土地增值稅計(jì)算以項(xiàng)目為單位，一個(gè)項(xiàng)目跨幾個(gè)年度完成，要在項(xiàng)目完成的那個(gè)年度進(jìn)行土地增值稅清算。

三

土地增值稅是.高的

在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中，土地增值稅的稅率是.高的。我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)所得稅的稅率是25%,而土地增值稅的稅率按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，分別為30%、40%、50%和60%。我國(guó)土地增值稅適用的是超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅的稅率

四

計(jì)稅依據(jù)是項(xiàng)目的增值額

某項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅額=項(xiàng)目增值額*稅率。項(xiàng)目增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額。

五

土地增值稅的清算條件

按照《稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的文件要求，土地增值稅清算條件分為兩種情形，一種情形是企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)申報(bào)清算，另一種是由稅務(wù)機(jī)關(guān)通知企業(yè)進(jìn)行申報(bào)清算。

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)申報(bào)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

六

非貨幣性交易也要視同銷(xiāo)售

開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品抵頂工程款或采用拆遷還建方式對(duì)被拆遷人進(jìn)行實(shí)物安置，雖然未取得貨幣收入，但是按照稅法的規(guī)定屬于取得了其他形式的經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)該視同于取得了貨幣收入繳納土地增值稅。

稅法規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定

七

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有稅收優(yōu)惠

為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，制定了相應(yīng)的稅收政策給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的稅收優(yōu)惠。

稅法規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。但要注意納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

八

劃分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

《**辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

九

土地和建設(shè)成本可以加計(jì)扣除

上世紀(jì)90年代在出臺(tái)土地增值稅政策之初為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，鼓勵(lì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在稅收上給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的支持，稅法規(guī)定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。其意義主要在于抑制房地產(chǎn)的炒賣(mài)炒賣(mài)，但要鼓勵(lì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，此條政策一直延續(xù)至今。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此條政策是否會(huì)調(diào)整還不得而知，也許會(huì)成為下一個(gè)土地增值稅政策調(diào)整的突破點(diǎn)。

十

開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除有比例限制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除分兩種情況：

1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但.高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

十一

并非價(jià)格越高項(xiàng)目利潤(rùn)也越高

土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，項(xiàng)目增值額越高稅率越高，而且稅率級(jí)差較大，為10%。當(dāng)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在增值額在稅率級(jí)差的臨界點(diǎn)時(shí)，可能收入稍高一點(diǎn)會(huì)造成增值額超過(guò)臨界點(diǎn)而適用高一級(jí)的稅率，直接增加10%的增值稅額，得不償失。所以在項(xiàng)目定價(jià)時(shí)如果能夠進(jìn)行周密的測(cè)算，可以避免此類(lèi)事情的發(fā)生，.好把土地增值稅的影響也能作為項(xiàng)目定價(jià)的參考因素之一。

十二

新與舊房在計(jì)算方法不

我國(guó)稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓新建房與轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算土地增值稅的方法有區(qū)別。新建房轉(zhuǎn)讓按照新建房的土地成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位賬面成本為基礎(chǔ)逐項(xiàng)扣除。而轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

在轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率確定評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

十三

土地增值稅也可以定稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

由于土地增值稅是地方稅種，地方政府根據(jù)本地情況規(guī)定的核定征收率差異很大。目前核定征收率.低的是吉林省，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的是0.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是1%-3%;核定征收率.高的是大連市，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的是6%;非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是8%-9%。

十四

轉(zhuǎn)為自用或出租不征土地增值稅

我國(guó)稅法規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

為了土地增值稅的壓力，一些開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目情況經(jīng)過(guò)測(cè)算已經(jīng)轉(zhuǎn)變了經(jīng)營(yíng)策略，變出售為出租。

十五

配套設(shè)施有不同的處理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

十六

代收費(fèi)用如何處理

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

十七

扣除憑證很重要

土地增值稅清算文件規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

由于土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項(xiàng)目后的差額為計(jì)稅依據(jù)的，扣除項(xiàng)目大小直接影響了應(yīng)納土地增值稅的多少，所以作為扣除項(xiàng)目依據(jù)證明的扣除憑證就顯得非常重要。各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)非常重視扣除憑證的重要性，根據(jù)各地情況紛紛細(xì)化了對(duì)扣除憑證的要求。=

十八

四項(xiàng)建安成本項(xiàng)目有定額

為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用虛列支出、抬高成本來(lái)逃避土地增值稅，一些地方規(guī)定了部分開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)。如北京、大連等地規(guī)定清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)局制定的《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照《分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中核定的每平方米建安成本扣除。

十九

轉(zhuǎn)讓不辦理產(chǎn)權(quán)證也要納土地增值稅

有些人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)簽訂君子協(xié)定，約定房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛔兏a(chǎn)權(quán)證或推遲辦理，以為這樣可以逃避土地增值稅，這樣理解是錯(cuò)誤的。

《稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》文件規(guī)定土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

二十

土地增值稅是.高的

土地增值稅清算文件要求在計(jì)算土地增值稅時(shí)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要分別核算。在分別核算時(shí)，對(duì)于收入分別核算比較容易實(shí)現(xiàn)，但對(duì)于成本費(fèi)用分別核算卻比較難于操作。一般情況下非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的售價(jià)要高于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，但同時(shí)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本也會(huì)高于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，而且建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。所以能夠合理準(zhǔn)確的分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本將直接決定土地增值稅的多少。

從以上內(nèi)容來(lái)看土地增值稅確實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)涉及的非常重要的稅種，由于其稅負(fù)高、計(jì)算復(fù)雜、政策性強(qiáng)、變化快，一般企業(yè)難于掌握，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到土地增值稅的重要性，紛紛委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃，北京的致通振業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)公司還專(zhuān)門(mén)研制了模擬土地增值稅清算服務(wù)體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)機(jī)關(guān)正式土地增值稅清算之前自我摸底測(cè)試，進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救和安排。房地產(chǎn)企業(yè)管理者更應(yīng)該運(yùn)籌帷幄、合理決策，使企業(yè)減少不必要的損失，獲取.大的稅務(wù)權(quán)益。